Nhà ở xã hội Lê Chân, Hải Phòng 2026: dự án, giá và điều kiện mua

Từ 1/7/2025, Hải Phòng bỏ cấp quận. Theo Nghị quyết 1669/NQ-UBTVQH15, phường Lê Chân (mới) được thành lập từ toàn bộ các phường Hàng Kênh, Dư Hàng Kênh, Kênh Dương, cộng thêm một phần các phường An Biên, Trần Nguyên Hãn, Vĩnh Niệm, Cầu Đất và Lạch Tray. Một phần phường Vĩnh Niệm cũ, nơi có dự án Cầu Rào 2, hiện thuộc phường An Biên.

Vì vậy, trong bài này, "NOXH Lê Chân" được hiểu là các dự án thuộc quận Lê Chân cũ, gồm phường Lê Chân và phường An Biên hiện nay. Đây cũng là cách người mua và thị trường vẫn đang gọi quen.

2.1. Bức tranh toàn thành phố

• Năm 2026, Chính phủ giao Hải Phòng hoàn thành 6.700 căn NOXH, sau đó là 7.200 căn năm 2027, 6.150 căn năm 2028, 6.200 căn năm 2029 và 6.600 căn năm 2030. Thành phố tự đặt mục tiêu năm 2026 cao hơn, trên 7.000 căn.
• Hải Phòng đã, đang và sắp triển khai 67 dự án NOXH với tổng quy mô 85.002 căn. Riêng giai đoạn 2021–2030 dự kiến hoàn thành 60.359 căn, bằng khoảng 122% chỉ tiêu được giao.
• Năm 2026 có 8 dự án dự kiến ra sản phẩm với 7.135 căn. Trong đó có Cầu Rào 2 (phường An Biên): 940 căn, đang ép cọc 3 tòa và làm móng 2 tòa.

2.2. Đặc điểm riêng của Lê Chân

• Quỹ đất trung tâm rất hiếm. Lê Chân là quận nội thành lõi, dân cư đông. Vì vậy dự án NOXH ở đây thường là cao tầng (15–29 tầng) trên khu đất nhỏ, khác hẳn các khu NOXH thấp tầng rộng hàng chục ha ở Hải An hay Thủy Nguyên.
• NOXH gắn với việc cải tạo chung cư cũ. Lê Chân có 39 khu tập thể cao tầng thuộc sở hữu Nhà nước, xây từ những năm 1960. Hiện còn 38 chung cư cũ với khoảng 1.702 căn hộ và hơn 5.000 nhân khẩu, chiếm gần 19% số chung cư cũ của thành phố. Do đó, một phần lớn quỹ NOXH Lê Chân được dành cho người dân di dời từ chung cư cũ:
• Cầu Rào 2: trong 1.880 căn có 1.278 căn phục vụ tái định cư/cải tạo chung cư, chỉ 602 căn là NOXH thông thường.
• NOXH Vĩnh Niệm (2,61 ha): trong 1.010 căn có 585 căn phục vụ cải tạo chung cư.
• Marquee Homes là dự án thương mại hóa rõ nhất. Dự án có 1.777 căn NOXH, mặt tiền 3 trục lớn Võ Nguyên Giáp – Bùi Viện – Thiên Lôi, nên đang được thị trường quan tâm nhiều nhất.

2.3. Nhận định

• Cung ít, cầu cao. Lê Chân tập trung nhiều người làm việc ở trung tâm, KCN Đình Vũ, Tràng Duệ và cán bộ công chức. Số căn thật sự mở cho người mua tự do không nhiều, nên tỷ lệ hồ sơ trên số căn có thể cao.
• Giá cao hơn vùng ven. Vị trí trung tâm cùng chi phí xây cao tầng, tầng hầm, thang máy khiến giá kỳ vọng cao hơn NOXH ở An Dương hay Thủy Nguyên (16–19,7 triệu/m²).
• Chưa có dự án nào đủ điều kiện bán. Đến 9/2026, cả Marquee Homes và Cầu Rào 2 đều chưa được Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện bán. Mọi khoản "đặt cọc giữ suất" ở thời điểm này đều không có giá trị pháp lý.

3.1. Thông tin tổng quan

3.2. Phân bổ căn theo tòa

Theo tài liệu quy hoạch mà một số đơn vị tư vấn công bố:

Trên website giới thiệu dự án, các tòa được gọi là CT1A, CT1B, CT2A, CT2B. Bảng trên là số liệu quy hoạch 1/500; thiết kế cơ sở từng tòa có thể khác (ví dụ CT1B: 353 căn theo TKCS, 357 căn theo quy hoạch).

3.3. Thiết kế từng tầng

• Tầng hầm: bãi đỗ xe, khoảng 12.534 m².
• Tầng 1–2: bố trí các chức năng theo từng tòa, gồm sảnh, căn hộ tầng 1, nhà trẻ, phòng sinh hoạt cộng đồng và đỗ xe tầng 2 theo thiết kế cơ sở. Không mặc định toàn bộ tầng 1–2 là shophouse. Diện tích sinh hoạt cộng đồng theo quy hoạch khoảng 1.421,6 m². Có thêm khoảng 7.157 m² đỗ xe tại tầng 2. Tổng diện tích đỗ xe gần 19.700 m².
• Tầng 3–29: căn hộ.

3.4. Loại căn hộ và diện tích

• Các loại căn: 2 phòng ngủ, 2,5 phòng ngủ (2 WC), 3 phòng ngủ (2 WC).
• Các nguồn công bố diện tích khác nhau: website dự án ghi 68–76,8 m², trang đại lý ghi 68,1–76,3 m² (tổng quan) hoặc 45–70 m² (mặt bằng).
• Lưu ý pháp lý: căn hộ NOXH có diện tích sử dụng tối thiểu 25 m², tối đa 70 m². Không nên tự quy đổi con số trên 70 m² thành diện tích thông thủy. Cần đối chiếu cách đo, thiết kế được duyệt và diện tích tính giá trong hồ sơ bán hàng chính thức.
• Theo mô tả của chủ đầu tư, 100% căn có ánh sáng và gió tự nhiên, cửa sổ rộng, ban công, phòng khách và bếp liên thông.

3.5. Tiện ích

• Nội khu: trường mầm non khoảng 1.832 m², công viên cây xanh, đường dạo bộ, sân chơi trẻ em, khu tập thể thao ngoài trời, sân cầu lông, đường chạy bộ, shophouse, cửa hàng tiện lợi, nhà thuốc, cà phê, chăm sóc sức khỏe và làm đẹp. An ninh 24/7 có cổng kiểm soát, camera và bảo vệ.
• Ngoại khu: Aeon Mall Hải Phòng Lê Chân, Vinmec Hải Phòng, Bệnh viện Việt Tiệp, Bệnh viện Trẻ em Hải Phòng, trường quốc tế Singapore, Đại học Hàng hải, chợ Hàng Kênh, MM Mega Market. Có trường các cấp trong bán kính 1–2 km.

3.6. Tài chính và vay vốn (theo thông tin quảng bá)

• Ngân hàng liên kết dự kiến: Ngân hàng Chính sách xã hội, Vietcombank, TPBank, Agribank.
• Giá bán, tiến độ thanh toán và tỷ lệ vay chưa được công bố chính thức.

3.7. Điểm mạnh và điểm cần cân nhắc

Xem thêm: Tổng quan Marquee Homes Hải Phòng

4.1. Tại Lê Chân (cũ)

Lưu ý: hơn 2/3 số căn của Cầu Rào 2 được ưu tiên cho hộ dân chung cư cũ. Vì vậy số căn thật sự dành cho người mua thông thường ít hơn nhiều so với tổng quy mô.

4.2. Nguồn cung lân cận để theo dõi và so sánh

Kết luận: Nếu cần nhà sớm và muốn giá chắc chắn, nên theo dõi các đợt nhận hồ sơ còn lại ở Ngô Quyền. Nếu muốn vị trí mới, hạ tầng hiện đại quanh Võ Nguyên Giáp – Waterfront City và chấp nhận chờ, Marquee Homes là lựa chọn đáng cân nhắc. Lưu ý: mỗi người chỉ được mua NOXH một lần, nên cần chọn kỹ.

6.1. Marquee Homes

Dự án nằm tại giao lộ ba mặt tiền:

Dự án đối diện chung cư Hoàng Huy Commerce, nối trực tiếp với Waterfront City 1 và 2, cách Aeon Mall Hải Phòng Lê Chân vài phút di chuyển.

6.2. Cầu Rào 2

Dự án nằm trong lõi KĐT Cầu Rào 2, phường An Biên (Vĩnh Niệm cũ), gần sông Lạch Tray, trục Hồ Sen – Cầu Rào 2 và đường Nguyễn Văn Linh.

7.1. Nguyên tắc định giá NOXH

• Giá NOXH không do chủ đầu tư tự đặt. Giá được tính theo chi phí đầu tư cộng lợi nhuận định mức tối đa 10%, do Sở Xây dựng thẩm định và công khai. Giá tạm tính sẽ được quyết toán lại sau khi hoàn thành: nếu giá quyết toán cao hơn, chủ đầu tư không được thu thêm; nếu thấp hơn, chủ đầu tư phải hoàn lại phần chênh.
• Giá thường đã gồm VAT, chưa gồm 2% kinh phí bảo trì, và có thể điều chỉnh theo hệ số tầng/vị trí.

7.2. Mức giá tham khảo

• Marquee Homes: chưa có giá được phê duyệt. Các đại lý ước tính 22–27 triệu/m². Tạm tính với căn 60–70 m²: khoảng 1,32–1,89 tỷ đồng/căn.
• Cầu Rào 2: chưa công bố giá.
• Đối chiếu khu nội thành đã có giá phê duyệt: Harbor Residence ~17,6 triệu/m², Moonbay ~18,857 triệu/m², Quang Vinh ~19,3 triệu/m².

7.3. Bảng ước tính tổng tiền (minh họa)

Bảng chưa gồm 2% phí bảo trì. Đây chỉ là số minh họa, không phải giá chính thức. Diện tích 45 m² chỉ dùng để minh họa phép tính, không xác nhận có loại căn này tại Marquee Homes.

Xem thêm: Giá dự kiến Marquee Homes

8.1. Đối tượng (Điều 76 Luật Nhà ở 2023)

• Người thu nhập thấp tại đô thị.
• Công nhân, người lao động làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã trong và ngoài KCN.
• Cán bộ, công chức, viên chức.
• Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công an, người làm công tác cơ yếu.
• Hộ nghèo, cận nghèo đô thị; người có công với cách mạng.
• Người đã trả lại nhà công vụ.
• Hộ gia đình bị thu hồi đất, giải tỏa nhà mà chưa được bồi thường bằng nhà hoặc đất.

Với các dự án Lê Chân, hộ dân thuộc diện di dời chung cư cũ có quỹ căn riêng.

8.2. Điều kiện nhà ở

• Bản thân và vợ/chồng chưa có nhà tại Hải Phòng, hoặc có nhưng diện tích bình quân dưới 15 m² sàn/người.
• Chưa từng mua hoặc thuê mua NOXH, chưa hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở tại Hải Phòng.
• Không yêu cầu hộ khẩu hay tạm trú tại Hải Phòng.

8.3. Điều kiện thu nhập tại Hải Phòng

Mức gốc 25 / 35 / 50 triệu đồng theo Nghị định 136/2026/NĐ-CP được Hải Phòng điều chỉnh bằng hệ số 1,16 theo Quyết định 55/2026/QĐ-UBND, có hiệu lực từ 01/08/2026. Áp dụng cho các nhóm tại khoản 5, 6 và 8 Điều 76 Luật Nhà ở 2023; nhóm đặc thù cần đối chiếu quy định riêng.

Thu nhập được tính theo thực nhận trong 1 năm gần nhất. Người lao động tự do, không có hợp đồng lao động thì nhờ Công an cấp xã xác nhận.

Xem thêm: Điều kiện thu nhập tại Hải Phòng

9.1. Hồ sơ cơ bản

1. Đơn đăng ký mua NOXH (Mẫu 01).
2. Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được mua.
3. Giấy xác nhận điều kiện nhà ở (Mẫu 02/03).
4. Giấy xác nhận thu nhập (Mẫu 04/05) và bảng lương 12 tháng.
5. CCCD của người đứng đơn và các thành viên; giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân.
6. Giấy tờ chứng minh thuộc nhóm ưu tiên (nếu có).

9.2. Quy trình

1. Sở Xây dựng thông báo dự án đủ điều kiện bán và công khai giá.
2. Chủ đầu tư công bố kế hoạch nhận hồ sơ.
3. Nộp hồ sơ trực tiếp cho chủ đầu tư hoặc qua đơn vị được chủ đầu tư ủy quyền chính thức.
4. Sở Xây dựng kiểm tra, tránh trường hợp mua trùng.
5. Xét duyệt theo thứ tự hoặc bốc thăm, chấm điểm ưu tiên.
6. Ký hợp đồng mua bán.

Sở Xây dựng công khai danh sách tại soxd.haiphong.gov.vn.

9.3. Vay vốn ưu đãi

• Gói tín dụng NOXH (Nghị quyết 33): lãi suất 6,5%/năm cho người mua NOXH, áp dụng từ 1/7 đến 31/12/2026. Chín ngân hàng tham gia: Agribank, VietinBank, BIDV, Vietcombank, TPBank, VPBank, MB, Techcombank, HDBank.
• Người dưới 35 tuổi: lãi suất 6,5%/năm trong 5 năm đầu (giai đoạn 1/7 đến 31/12/2026).
• Ngân hàng Chính sách xã hội: 5,4%/năm theo công bố của NHCSXH, thời hạn vay dài.
• Thông thường cần vốn tự có khoảng 20–30%, tương đương 264–567 triệu đồng với căn 60–70 m² tạm tính 1,32–1,89 tỷ (chưa gồm phí bảo trì và chi phí khác).

Xem thêm: Hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội · Chính sách vay ngân hàng

Từ Marquee Homes (thời gian tham khảo khi đường thông thoáng):

• Võ Nguyên Giáp – Bùi Viện: trục vành đai phía Nam đi Hải An, KCN Đình Vũ, cao tốc Hà Nội – Hải Phòng (khoảng 10–15 phút) và sân bay Cát Bi (khoảng 10–15 phút).
• Bùi Viện – Tôn Đức Thắng: sang An Dương, KCN Tràng Duệ, KCN VSIP, Quốc lộ 5 và Quốc lộ 10.
• Nguyễn Văn Linh, Hồ Sen – Cầu Rào 2: vào trung tâm cũ (Nhà hát lớn, Cầu Đất) khoảng 10 phút.
• Phạm Văn Đồng: đi Dương Kinh, Đồ Sơn.
• Cầu Hoàng Văn Thụ: sang Thủy Nguyên, Vinhomes Royal Island và trung tâm hành chính Bắc sông Cấm.

Hạ tầng đang hoàn thiện:

• Vành đai 2, cầu Hải Thành, nút giao Tân Vũ tăng kết nối phía Nam với cảng Lạch Huyện.
• Sự phát triển của KĐT Waterfront City, Vinhomes Marina và Aeon Mall khiến trục Võ Nguyên Giáp trở thành khu dân cư mới của Hải Phòng.

1. Không đặt cọc "giữ suất". Marquee Homes cũng khẳng định chưa nhận cọc và chưa thu bất kỳ khoản tiền nào dưới mọi hình thức.
2. Chuẩn bị hồ sơ sớm. Xin giấy xác nhận thu nhập và nhà ở trước, vì các đợt nhận hồ sơ thường chỉ kéo dài khoảng 30–45 ngày.
3. Theo dõi nguồn chính thức: Sở Xây dựng Hải Phòng, UBND phường Lê Chân và An Biên, website của chủ đầu tư.
4. Tính kỹ dòng tiền: vốn tự có, khoản trả góp hằng tháng, 2% phí bảo trì, phí quản lý và gửi xe.
5. Nhớ hạn chế chuyển nhượng: sau 5 năm kể từ khi trả hết tiền mới được bán; trước thời hạn này chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc người thuộc diện NOXH, với giá tối đa bằng giá trong hợp đồng.
6. Theo dõi nhiều dự án (Lê Chân, Ngô Quyền, Hải An) để so sánh cơ hội; việc nộp hồ sơ phải theo quy định và thông báo từng đợt, tránh hồ sơ trùng. Mỗi người chỉ được ký mua 1 căn.

• UBND phường Lê Chân – Quyết định phê duyệt nhiệm vụ QHCT 1/500 dự án Khu NOXH XH1, XH2 (Marquee Homes)
• UBND phường Lê Chân – Công bố thông tin dự án Khu NOXH tại KĐT Cầu Rào 2
• Cổng TTĐT Hải Phòng – Quận Lê Chân tuyên truyền, hướng dẫn chính sách NOXH
• Sở Xây dựng Hải Phòng – Danh mục dự án nhà ở xã hội; Thông tin các dự án NOXH, VB 2097/SXD
• Website dự án – Marquee Homes Hải Phòng
• Manhcuongbds – NOXH Marquee Homes Lê Chân; Marquee Homes – Giá bán & tiến độ 2026
• Lao Động – Hải Phòng công bố dự án NOXH 1.880 căn tại KĐT Cầu Rào 2
• Diễn đàn Doanh nghiệp – Dự án NOXH Cầu Rào 2 đã có chủ đầu tư
• Thanh Tra – 7.135 căn NOXH dự kiến hoàn thành tại Hải Phòng năm 2026
• Báo Hải Phòng – Chỉ tiêu 6.700 căn NOXH năm 2026
• Công Thương – Cất nóc NOXH Tổng kho 3 Lạc Viên; Reatimes – Tiến độ, giá bán NOXH Hải Phòng
• Moonbay Residence 384 Lê Thánh Tông; VnExpress – 18 triệu đồng một m² nhà xã hội ở trung tâm Hải Phòng
• Bộ Xây dựng – Nâng trần thu nhập mua NOXH (NĐ 136/2026)
• LuatVietnam – Lãi suất vay NOXH từ 01/7/2026
• Thư viện Nhà đất – Sáp nhập quận Lê Chân, các phường thay đổi thế nào

• Sở Xây dựng Hải Phòng – Quyết định 55/2026/QĐ-UBND về hệ số thu nhập
• NHCSXH – Lãi suất cho vay hiện hành

• UBND phường Lê Chân – Phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 theo Quyết định 1239/QĐ-UBND